作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

　　01

　　地产还是疲弱，供需两端“量缩”的趋势比较明显。5月份，30城新房供应环比下降27%，同比下降3%，仅为2019-2021年同期供应量的一半左右；新房成交在4月份环比下降20%的基础上，5月又下降了8%。5月份，30城平均开盘去化率为43%，较4月下降8个百分点。

　　值得注意的是，一线城市下滑更厉害。根据克而瑞数据，5月北上广深新房交易环比下跌22%，远大于30城的跌幅。前期热度较高的京沪深，均出现成交转降，5月新房去化率仅42.3%，下降13个百分点。照理说，一线城市刚需集中，换房踊跃，政策宽松，利率很低，为何跌幅更大？

　　表：5月份主要从城市新房供应和交易情况（单位：万平方米、%）

　　很简单，一线城市新市民集中、外来人口集中，房价收入比远大于其他城市。当这部分人是需求的主力时，即便他们的收入比二三线城市居民要高，但其房价支付能力，可能比内驱型市场主导的二三四线城市还要弱。所以，我特别不赞成“一线城市永远抗跌”的观点。

　　之前，我说过“3000元现象”。也就是，内地大多数二三四线城市，年人均可支配收入4-5万元，但大多数居民的收入就是“3000元”左右；一线城市年人均可支配收入7-8万元，中产收入大概在6000元左右，普罗大众多数还是“3000元左右”，只有塔尖的一小撮，收入很高。

　　近期，一线城市楼市的几个案例，需要引起关注：

　　一是，深圳出现的“负首付”事件（不用负首付，买家还能倒拿50万）；

　　二是，上海出现的“一成首付”（先缴10%的首付，给买家5个月时间卖房凑首付）；

　　三是，广州出现的“以旧换新”（锁定新房后，开发商和中介渠道帮你卖房，然后完成新房首付）；

　　这些事件，过去只出现在三四线城市。现在出现在一线城市，可见地产循环有很大问题！对于一线等城市来说，中心区高端改善占主导，市场比较稳定，但体量很少。外围是新房供应的主体，房价在下跌，但绝对水平还很高，刚需、年轻人买不起、不想买，就出现了上面的案例。

　　这说明，若底层数以亿计的微观市场（民企、中小微、普罗大众）循环不畅，“强投资、强货币”等传统刺激政策，其效果是出不来的。这就是为何？现在一般消费（比如撸个串儿、围炉喝杯15元的茶饮）还行，但房子、车子卖不动了。即便再怎么刺激，效果也不会大。

　　02

　　现在，媒体和业内人士，动辄就拿现在的商品房交易量和2022年之前10年的“平均水平”对比，并把这个“平均水平”视为正常时期的水平。达不到这个水平，就认为当下市场不正常。

　　比如，深圳月均二手房交易，不达到5000套，就不正常；上海达不到2万套，就是不正常的。2022年之前10年，是楼市高举高打、狂飙突进的10年，也是楼市史无前例的疯涨期，也是城镇化最快，货币投放最快的10年（没有之一）。试问，这是正常的时期吗？

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　　没有达到正常时期的水平，就被认为是“需求不足”。怎么办？刺激呗！近期，又有多个热点城市掀起新一轮刺激了，比如青岛、杭州、南京等地收缩了限购的范围，天津、济南、广州等支持公积金付首付。事实上，从2021年下半年开始，这些刺激政策就没有停止过。

　　但从市场来看，需求端刺激没有太大效果，为啥还这么执着呢？一方面，过去每次市场下行，都是这么干的，而且屡试不爽、效果不错，这次预计也一样；另一方面，各城市能做的，也就是这些了。至于国家一再强调的新模式，一来等不及，二来不知道如何搞新模式。

　　更不知道，怎么才能用新模式救市！

　　急于让市场稳住，政策就没啥耐心！

　　做个不恰当的比喻，一个心肺功能衰竭的病人，主治医师却不停地给输血，医护人员和群众在旁边加油鼓劲、摇旗呐喊：“你一定行的，你马上就能站起来，明天就能参加马拉松了”。几个时辰过去了，当病人还是不见好转。于是，又一轮输血来了，甚至电击也用上了。

　　近期，笔者也参加了几场座谈，不管是城市政府的，还是开发商的，对楼市的态度和建议，出奇的一致：

• 　　迷茫的城市政府：“该做的都做了，为啥楼市就是起不来呢？”，“你们想想，还有啥管用的招儿？

• 　　焦虑的开发商：需求很疲弱，市场观望情绪浓厚，我们再怎么努力也卖不掉，要进一步刺激。

　　显然，开发商和城市政府，执着地认为，当下楼市不行，关键还是政策不够宽松、扶持力度不大。过去20年，不管是城市政府治理楼市，还是开发商卖房子，这样的思路一直没有变化。

　　那就是，楼市不行，供给端没错，就是市场不行（需求不足），需要政策刺激。从来没有从供给端考虑问题：能不能支付得起？需要什么样的产品？政策怎么设计？产品怎么设计？配套怎么跟上？

　　03

　　2022年之前的10年，楼市狂飙突进，政策在松紧间轮会，但“松得年份多、紧的年份少”，“松的时候很是用力、紧的时候高举轻放”。真正“严厉调控”，是2020年疫情后开启的长效机制：

　　比如，金融端，“三道红线”、贷款集中度、自有资金拿地，资金穿透式监管；

　　比如，土地端，“集中供地”、约束“前端融资”（开发商融资拿地，空手套白狼）；

　　比如，调控端，“地方主体责任”，全面限制投机炒作。

　　长效机制真正见效，则是从2021年下半年开始，一直到现在。

　　也就是说，在2021年之前的十几年，楼市确定性地单边上涨，这是购房需求源源不断、跑步入市的主要原因。这十几年，政策非常简单、直线思维，或管控、或刺激，手段就那几招。

　　这十几年，也想控制资金过度流入楼市，但很难控得住。一方面，越到地方或基层，希望楼市繁荣的动力越强；另一方面，政策要靠执行，楼市繁荣，对地方、对金融机构、对开发商、对上下游、对买房人或炒家，都是好事情。对各方都好的事情，怎么可能拿刀割自己的肉呢？

　　所以，上有政策，下有对策。明修栈道、暗度陈仓。正门堵住，歪门开道。鼓励资金流入的渠道，比如中小微、生产经营、个人创业等等，会计做的很好，但资金呢？基本流入楼市了。

　　对开发商而言，产品设计或创新，基本是互相抄袭，他们考虑的重点，不是市场需要什么产品，而是要快周转、加杠杆，尽快抢到红利、吃完红利，产品设计是次要的，重要的是赶上这波红利。所谓产品设计，很大程度上是营销噱头，比如健康概念的产品，本质上没多少内涵。

　　其实，金融机构、城市政府、炒家、投资客，甚至很多购房者等，也都是抱着资产增值的理念，透支或“抢食红利”的心态，对产品本身关注度不够。这也是为什么，过去业主维权案例没有现在这么多的原因，因为房价在涨。今年以来，二手房交易比新房好，也有这方面的原因。一旦这种红利衰退，有点辛苦了，就觉得有人更着急，自然会救市，甚至放水去救市。

　　2008年是如此，2014年是如此，2020年疫情后是如此，都有史诗级的救市，都能将下滑的楼市，硬生生地拉起来。惯性思维下，这次也一样。不一样也不行啊！你看，土地卖不出去，发不了工资；你看，房价继续下跌，会有金融风险，政府怎么能容忍的了呢？必须得救呀。

　　04

　　其实，所谓转型、新模式，不是什么高大上的东西，主要做到两点：一是房子要能如期、保证质量地建起来，配套和房子能同步、同品质交付；二是好好研究客户，满足他们的基本需求。

　　问题是，做到这两点还真不容易：

　　这些年，我调研过很多新盘项目，发现没有毛病的，基本上没有。比如，墙皮脱落开缝、渗水漏水、物业变脸，承诺的幼儿园、小学迟迟不到位，甚至路都通不了。总之，大家买到的房子，和当时销售宣传的不一样，和样板房差别很大。即便一些国企开发商，也概莫能外。

　　近期，我也调研了国内几家龙头开发商，发现他们拿地都集中在那几个城市，那几个片区，产品设计都一样，同质化很严重，营销手段也一样，依赖渠道，给出高佣金，竞争非常激烈，甚至到了内卷的地步。但是，很少从产品力、匹配供需的角度看问题，也不知道如何突破。

　　对于地方政府来讲，除了积极卖地之外，就是想着如何刺激购买力，如何优化营商环境，如何给开发商纾困。很少深入思考，本地居民的需求有什么诉求，有什么变化？在政策上该如何应对。

　　说白了，从业者也好、攸关者也好，都想回到那个“泡沫化”的红利期。过惯了“轻松赚钱”的日子，甚至是“躺赚”的日子，都不想过转型的苦日子。至于问题，攒起来留给未来吧！

　　但是，真的变了！

　　不管是地方政府，还是开发商，该是好好研究百姓需求的时候了：他们需要什么样的房子，什么样的配套，需要什么样的位置，什么样的设计风格、户型结构；没有购买力的人，怎么通过低成本、体面的租赁，让他们先在城市扎根下来，不要让房子成为他们的负担。

　　这样，城市的内需、消费就起来了。有了消费、内需，就有了就业。有了就业，就有了信心。然后，就会有很多人去买房。诚然，每一个百姓都想过上高品质的生活。衣食住行中的“衣食行”都解决的不错了，唯独住，还有很大的差距。这就是潜力，也是政策该认真思考的地方。

　　目前看，无论是开发商，城市政府，还是业内人士，这种思路还未扭转过来。基本上还是直勾勾地盯着，怎么让百姓掏腰包，很少有变通和迂回（也没那个耐性）。所以，供需不匹配、市场下行，就在情理之中。我一贯认为，很多人是叫不醒的，只能痛醒。这种思路不彻底改变，楼市还会持续下行。什么时候聚焦到居民的诉求，什么时候楼市才能稳定下来。