作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

　　当前，正处于经济回稳最吃劲的节点，回稳基础不扎实，主要还是有效需求不足，其中楼市的影响最大。

　　01.

　　政策松绑，资金纾困，处置风险，不可谓不努力。但“房住不炒”下，楼市最大的变化是，金融属性蜕化，这是对过去“地产逻辑”的颠覆。懂行的人都知道，过去地产是如何“加杠杆”的：各种渠道，变着法子，给开发商、居民、建筑等上下游加杠杆，形成巨大的信用扩张效应。

　　这是全社会信用扩张的加速器。

　　房价上涨，是助推器。只要有这个预期，全社会的资本会源源不断进入地产，推动房价上涨，再进入一个新的循环，这是个正向循环。地方政府、开发商、银行、居民，都在迅速扩张信用体量。地方卖高价地，搞新区；开发商高周转；银行靠贷款赚钱；居民获得资产溢价。

　　房企是这个循环的载体，别说暴雷的房企激进，万科等企业也一样。郁亮为啥对2021年利润下滑45%道歉呢？因为，万科和其他房企一样，在那个野蛮生长的时代，去了不该去的地方、加了不该加的预期，收了不该收的项目。为何万科也这样，因为大家都这样，有快钱赚，相信隐性担保。

　　但2020年金融长效机制落地以后，一切都变了。哦！原来“房住不炒”、“不拿房地产刺激经济”，不是说说的；原来，隐性担保，是靠不住的。于是，房价上涨推动的“正向循环”，反过来了，变成“负向循环”了，即地方政府、开发商、银行、居民，都开始收缩信用了。

　　怎么理解？

　　房企暴雷，本质上是房企收缩信用，这必然导致其不拿地、降价促销，地价和房价开始下跌。于是，作为天然的融资抵押品，金融对地产的信仰坍塌了，就不贷款了。再加上疫情的持续冲击，居民资产负债表受损，地方政府、开发商、银行、居民，都开始迅速收缩信用了。

　　02.

　　其实，纾困还是很及时的。早在2021年9月底，央行就提出“两个维护”（维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益）。当前，融资环境很宽松，银行同业拆借、企业票据融资利率，降到1%以下了，历史新低。同时，各地不遗余力地松绑政策或纾困楼市。

　　但是，“房住不炒”写进了十九大，“不拿地产不刺激经济”是长效机制。有这两个尚方宝剑，处置风险，只能慢慢来。所以，很多企业暴雷一年多了，没有结果，暴雷名单也越来越长了。稳楼市的举措成了“慢变量”，而信用收缩成了快变量。结果就是，地产收缩，拖累整个社会信用。

　　初步测算，地产及其拉动产业占GDP比重约28%，占就业人数26%左右；基建则为20%和15%。过去一年地产及其上下游相关融资对社融存量平均拉动3.6个百分点，基建为2个百分点。

　　屋漏偏逢连夜雨，疫情持续2年，逐渐从“一次性冲击”（2020年疫情），变成了持续冲击，导致消费需求端，将疫情作为“最大的不确定”，不敢招工、甚至裁员。传导至上下游，制造业一损俱损。

　　03.

　　总结来看，当下宏观经济面临的问题：

　　一是，地产价格下跌，导致“金融加速器效应”反转，拖累全社会信用，出现了信贷紧缩、流动性陷阱、资产负债表收缩；

　　这一问题，不是降低利率、督促银行放贷，就能解决的。

　　因为，金融机构一致在靠“抵押物价值稳定”、靠“隐性担保”给地产融资。现在，这一逻辑和信仰，彻底坍塌了。因此，近几个月，即便商品房销售有所反弹，但是，房价和地价还在下跌，金融机构疲于处理不良债权，房地产贷款投放跌幅还在扩大，导致全社会信用紧缩。

　　二是，疫情冲击常态化，居民端预期不振、信心不足，导致消费持续下跌，就业形势严峻（16-24岁人口调查失业率创新高），内需严重受挫，这也反过来制约制造业和实体经济。基建投资的对冲，在数据上有利于稳经济，但短期在民生端、消费端、就业端，其效果不能高估。

　　04.

　　那么，该怎么办？

　　经济大省要勇挑大梁，发挥稳经济关键支撑作用。经济大省，不管是GDP占比，还是新经济占比，新市民占比，都是国家经济发展的“顶梁柱”。从地产来看，广东、江苏、浙江三省，开发投资占全国的30%，商品房销售额占全国的32%。值得注意的是，这三个省地产跌幅明显大于全国。

　　为什么，越是发达区域，地产投资下行越明显呢？

　　因为，越是发达区域，地产“金融加速器效应”越大。说白了，这些区域的楼市，过去各路资金和资本比较青睐。于是，“负向循环”以后，冲击也越大。稳经济，大省要带头，稳楼市也一样。

　　很简单，从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看，都在大省。首先，要加大对大省中低收入群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等，在消费券、一次性生活补助、专项补贴（比如生育）等方面发放的力度。目前，政府的杠杆率比较低，积极的财政政策在此有很大空间。

　　这样做的目的，是修复和对冲疫情的影响。

　　近期，各地都在发消费券，但基本是撒胡椒面。建议，继续增加政府赤字，直达居民端。

　　其次，满足新市民、年轻人住房需求。比如，出问题地产项目处置，探索以超低价收回，搞保租房“先租后售”，低价供应给新市民。同时，财政赤字的另一块，用在保障房项目学校、医院、社区等公共设施上。这样，既处置了风险，还能创造楼市需求，而且遵循了“房住不炒”。将3-4亿新市民的住房问题解决了，整个楼市的问题、内需的问题，都解决了。