近期，公募REITs一季报披露，记者注意到，保障性租赁住房REITs的底层资产项目，普遍呈现高出租率，大多在95%以上。

对于这类基金而言，出租率的高低、租金的收入水平直接关系到基金的收益，那么这些呈现较高出租率的底层资产项目，未来是否能够继续保持较高的出租率？

近日，记者实地探访了一个保障性租赁住房REITs项目。

保障性住房普遍高出租率

根据最新的基金一季报显示，公募REITs的表现并不太一样，其中以租金作为收益主要来源的保障性租赁住房普遍呈现高出租率，大多在95%以上。

具体来看，中金厦门安居REIT持有的2个基础设施项目，截至2023年3月31日，园博公寓出租率为99.45%，珩琦公寓出租率为99.55%。

红土深圳安居REIT持有4个基础设施项目，截至2023年3月31日，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为98.69%；安居锦园项目保障性租赁住房出租率为98.87%；保利香槟苑项目和凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率分别为99.01%和99.52%。

还有华夏北京保障房REIT持有2个基础设施项目，截至2023年3月31日，文龙家园项目出租率为97.62%，熙悦尚郡项目出租率为92.74%。

另外，华夏基金华润有巢REIT的有巢泗泾项目和的有巢东部经开区项目，截至2023年3月31日，出租率分别为96.99%和92.43%。

实地探访底层资产，关注租金可持续性

这类基金是去年下半年才出现，此前并没有可参考的实例。近日，记者来到其中一个保障性住房项目——华夏基金华润有巢REIT底层资产有巢国际公寓社区泗泾店，进行了实地探访。

有巢国际公寓社区泗泾店虽然也有比较不错的出租率，但相比于其它的保障性租赁住房，并不算很突出。

资料显示，有巢泗泾项目包含5栋租赁住房、1栋配套商业及物业用房、470个车位。从图片也可以看出，有巢国际公寓社区泗泾店可以算是一个比较大规模的小区，自2021年3月开始运营。

据记者了解，出租的房子包括了多种户型，主力户型在35-40平米的一室户，还有60平米的一室一厅以及两室户。据现场项目人员介绍，实际和其它市场上的其它租房相类似，包括付款方式也是采取押一付三的方式，但是需要满足一定条件才能申请入住。

对于保障性住房的租户而言，其实很大的一个吸引力就是在于租金，根据相关规定，项目租赁价格初次定价在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。

而如果从基金的层面来看，投资者投资这类产品，主要追求的是长期的稳健的投资回报，要做到这点，租金的可持续性就显得很重要，因为租金是产生收益的最直接来源，租金能否持续，租金能否上调，直接关系到基金的收益高低，一旦出租率降低，租金收入缩水，分派率自然也会下降。

从目前来看，一季度的出租率比较高，也有业内人士表示，住房租赁行业的规律为一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季。在租约持续新增背景下，可以乐观展望今年二、三季度旺季新签租金，未来业绩有望可持续稳步增长。

但由于项目运营时间较短，尚不足三年，缺乏历史数据，因此较高出租率是否能够持续还有待后续观察，对于投资者而言，也不能简单地只看一两个季度的出租率来进行判断。

调价和扩募也是重要影响因素

另外，虽然根据规定，租金后续可以调价，但是调价幅度不高于同地段同品质租赁住房同期增幅，且年增幅不高于5%。所以潜在上也存在受限于政策影响，基础设施项目租金调价可能不及预期的风险。

值得注意的是，在保障性租赁住房REITs产品中，大多只是提及向上的调价限制幅度，但是如果未来出现出租率不高的情况，租金的调整也存在不确定性，甚至会不会也出现向下调整的空间，这也同样关系到基金的收益。

此外，公募REITs的生命力如何持续也是投资者需要注意的，如果只是一个项目收租金，那么随着项目的到期以及年限的增长，项目的吸引力都会大打折扣。越来越多的公募REITs，选择通过扩募来打开成长空间，保障性租赁住房REITs或许也会这么做。

而作为保障性租赁住房REITs的代表之一，同时也是有巢住房租赁唯一的REITs上市平台，华夏基金华润有巢REIT的扩募动向也备受市场关注。

据记者进一步了解，有巢住房租赁投资重点将聚焦于一线及强二线人口净流入城市可扩募的优质资产，并已圈定了一批储备项目，未来或也有扩募的动作。