每经记者 李沛沛 每经编辑 叶峰

《每日经济新闻》记者获悉，从去年开始，公募REITs就成了资本市场的“香饽饽”，新产品上市涨停的情况相当常见。今年这一热度有增无减，上周又有多项利好政策出台，长期看能够提升各类型主体参与Pre-REITs基金的意愿，为REITs市场注入长久活力。

而从二级市场的交易价格来看，由于此前的交易价格已经出现了连续回暖，上周价格又开始普遍下跌。25只已上市产品中，仅有3只上涨，但涨幅都没有超过1%。其余22只二级市场价格均出现下跌，其中跌幅超过1%的有6只。

多项利好政策持续出台，机构预计后续REITs产品发行节奏将加速

上周，多项政策利好消息接连出台，为本来就热度高企的公募REITs市场再添一把火。

首先，证监会在近期启动了不动产私募投资基金试点工作，同时中基协发布了《不动产试点指引》，对私募投资基金从事不动产投资业务作出规范。

随着试点启动，不少私募基金管理人跃跃欲试，同时通过试点也能为不动产投资领域注入新鲜血液，满足不动产领域合理融资需求。

几天之后，住房租赁REITs也迎来政策利好，央行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见，其中提及稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。

对此，光大证券在研报中指出，支持培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳运行；稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，引导社会资金有序投资住房租赁领域。

该机构同时指出，我国公募REITs已正式启航，利于引导房地产市场由高周转、快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。预期在政策较大支持力度下，后续REITs产品发行节奏将加速；同时考虑到公募REITs在房地产企业存量资产上有较大可撬动投资价值的空间，预期后续REITs试点范围在房地产企业长租公寓、物流地产等领域的试点将加速研究推出。

公开资料显示，截至2月24日，我国已上市公募REITs产品共有25只，总市值近900亿元，整体较首发上涨约17.1%。其中，住房租赁领域已上市REITs产品共四只，合计募集资金约50亿元，截至2月24日二级市场交易价格平均上涨14.9%，为后续公募REITs在住房租赁资产上撬动投资价值作出示范作用。

除此之外，近日重庆市发改委也会同多部门发布了12条具体举措来支持REITs发展，主要集中在加强项目储备推介、加强组织保障和风险防范、完善配套支持政策等方面，也在行业内引发广泛关注。

二级市场交易价格普遍下跌，成交活跃度下降

在连续几周二级市场交易价格普遍上涨后，上周公募REITs的交易价格又出现了大面积回调。

全市场25只已上市产品中，仅有3只价格上涨，但涨幅都在1%以内。同时22只二级市场交易价格下跌，跌幅最大的国泰君安临港创新产业园REIT环比下跌了3.81%，此外还有5只产品的跌幅超过1%。

如果从上市至今（含首日）的涨跌幅来看，一共有9只产品的涨幅超过30%，其中涨幅最大的是华安张江光大REIT、上涨了40.65%。

还值得注意的是，根据德邦证券，上周REITs的成交活跃度下降。25只公募REITs平均换手率1.06%，成交金额平均值3.53亿元，成交量0.68亿份；25只公募REITs周度成交金额为17.66亿元，成交量为3.41亿份，较此前一周环比下降了19.88%和24.47%。

而在不同类型的公募REITs中，交通基础设施REITs的成交是最活跃的。上周交通基础设施REITs达成最大成交金额6.71亿元，较此前一周环比上涨26.21%。