作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉　　　

　　12月6日，地产行业有两大重磅消息。一是央行降准，二是重要会议提出，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　房地产市场循环链条包括：土地出让、开发建设、融资和销售、竣工和交付。针对房地产行业“良性循环”的表述，这是首次提及，释放出什么信号呢？简单理解就是，现在房地产循环可能不畅。

　　一是，供地循环不畅。第三轮土地出让流拍现象明显，包括热点城市，开发商拿地情绪不高，靠国企央企和本地区城投平台给土地市场托底。

　　二是，开发建设循环不畅。由于资金链紧张、银行担心风险，开发贷落不了地，开发商开工和加快施工的积极性不高。

　　三是，新房循环不畅。受房企债务违约，担心房子交付不了，以及房价下跌预期影响，购房者买房情绪降低。

　　四是，二手房循环不畅。因为交易成本高，银行不给贷款，二手房交易下滑更明显，导致换房需求受影响，也冲击新房。

　　整个链条循环不畅，导致房地产明显下行，也拖累了经济增长。因此，政策开始从整个循环链条的每一个环节开始疏通，包括调整土地出让的政策，降低拿地门槛，增加开发贷款投放力度，重启并购贷款，降低二手房交易成本。

　　这其中，最重要的就是，增加资金润滑剂对循环链条的疏通。央行全面降准，目的也是这个方面。

　　房地产循环不畅还有一个原因，是由于近期信用风险传播，导致循环下降。近期政府集体对恒大事件发声，加上金融信贷政策开始宽松，目的也是为了让房地产循环畅通起来。

　　由此预计，今年年底，房地产市场开始走稳，明年一季度出现小幅回升。但也只是小幅反弹，而不是趋势反转。